Secondo l’articolo 1117 c.c. “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; 2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
L’articolo 1117 c.c. pone quindi una presunzione di comunione dei beni indicati, in modo non esaustivo, nell’articolo citato, in capo a tutti i condomini, presunzione che può essere superata solo a fronte di un titolo contrario che dimostri la proprietà esclusiva di un condomino su detto bene.
Al riguardo, la Suprema Corte di Cassazione, ha ritenuto che “quando il bene, per le sue obbiettive caratteristiche funzionali e strutturali, serva al godimento delle singole parti dell’edificio comune, opera la presunzione di contitolarità necessaria di tutti i condomini cui il bene serve, laddove la presunzione di cui all’art.1117 c.c. non sia vinta da titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva sul bene, potendosi a tal fine, utilizzare il titolo – salvo che si tratti di acquisto originario – solo ove da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione (Cass. 2001)”.
Per tutelare la proprietà di un bene appartenente a quelli indicati nell’articolo 1117 c.c. è sufficiente che il condominio dimostri che il bene abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strutturalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprietà esclusiva darne la prova (Cass. 15372/2000). A tal fine è necessario che il suo titolo d’acquisto contenga in modo chiaro e inequivocabile elementi utili a escludere la condominialità del bene ( Cass. 3862/1988), mentre non possono ritenersi determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, e neppure sono utilizzabili i dati catastali, utili solo come elementi concorrenti e indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta (Cass. 5633/02 e Cassa. 4152/01).
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