La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11189, ha confermato l’applicabilità dell’articolo 1225 c.c. anche al danno dipendente dall’inadempimento o dall’inesatto adempimento dell’obbligazione di riconsegna della cosa locata.
I Giudici, in primo grado chiamati a decidere della risoluzione di un contratto preliminare di vendita di un terreno per inadempimento dei convenuti – promittenti venditori, dichiaravano la risoluzione del contratto e condannavano i convenuti alla restituzione del doppio della caparra ed al risarcimento dei danni, nel giudizio di appello promosso, dal conduttore del fondo, i Giudici accoglievano il gravame sostenendo che fosse responsabile contrattualmente per inadempimento o inesatto adempimento dell’obbligo di riconsegna della res locata al temine della locazione ma, nella fattispecie, ritenevano che operasse la limitazione di cui all’art. 1225 c.c., con la conseguenza che “se l’inadempimento o il ritardo non dipende da dolo del debitore, il risarcimento è limitato al danno che poteva prevedesi nel tempo in cui è sorta l’obbligazione” in quanto “il comportamento di quest’ultimo è sicuramente negligente, ma tanto non è sufficiente per ritenerne la responsabilità in relazione a comportamenti dei locatori assolutamente imprevedibili, come l’assunzione dell’obbligo di consegnare il terreno libero e sgombro”.
La Cassazione, chiamata a pronunciarsi sull’applicabilità dell’articolo 1225 c.c., afferma che la responsabilità per la ritardata consegna della cosa locata ha natura contrattuale e si estende ai danni che sono casualmente collegati alla condotta del conduttore con esclusione di quelli riconducibili unicamente alla condotta del locatore. La Corte conferma l’applicabilità dell’articolo 1225 c.c. al danno dipendente dall’inadempimento o dall’inesatto adempimento dell’obbligazione di riconsegna della cosa locata, ma rileva altresì che, nel caso di danno imprevedibile, “l’imprevedibilità non costituisce un limite all’esistenza del danno, ma alla misura del suo ammontare; essa determina la limitazione del danno risarcibile a quello prevedibile non da parte dello specifico debitore, bensì avendo riguardo alla prevedibilità astratta inerente ad una categoria di rapporti, secondo le regole ordinarie di comportamento dei soggetti economici e, cioè, secondo un criterio di normalità in presenza delle circostanze di fatto conosciute (Cass. 11.8.2004, n. 15559; Cass. 17.3.2000, n. 3102).
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