Dovete prendere in affitto un immobile ad uso commerciale per aprire una vostra attività e ci sono dei lavori da fare? Ecco come dividere le spese.
Il riparto delle spese quando si affitta un immobile ad uso commerciale
Quando si deve affittare un locale da destinare all’esercizio di un’attività commerciale, problema ricorrente è quello di stabile a chi spetta eseguire i lavori di adeguamento dell’immobile per poter aprire l’attività.
Il primo consiglio è quello di effettuare un attento sopralluogo per visionare le reali caratteristiche dell’immobile, senza fidarsi delle informazioni date dal proprietario o dal mediatore eventualmente intervenuto nel corso della trattativa.
Dopo aver svolto tale incombente ed aver ritenuto l’immobile di interesse per l’attività da svolgere, occorrerà stabilire la natura dei lavori da eseguire, tenuto conto anche delle prescrizioni dettate per il rilascio della relativa licenza.
A questo punto serve sapere che se nel contratto di locazione vengono specificati con attenzione i lavori da svolgere e chi tra locatore e conduttore sarà tenuto ad affrontarli, detto accordo sarà vincolante per le parti per tutta la durata del contratto.
In assenza di accordo specifico sul punto troverà applicazione la legge.
Cosa prevede la legge
La normativa vigente distingue tra caratteristiche strutturali dell’immobile (ossia per esempio quelle relative all’agibilità dello stesso, agli impianti elettrici, gas acqua ecc.) la cui conformità deve essere garantita dal proprietario dell’immobile.
Da non confondersi invece con le caratteristiche specifiche dell’immobile, ossia quegli interventi necessari per lo svolgimento della particolare attività che il conduttore intende esercitare nei locali (es. forno per la pizza in una pizzeria, bagno per disabili in un ristorante ecc.).
Questi interventi, in assenza di un accordo diverso tra le parti, sono tutti a carico del conduttore.
Pertanto nessuna pretesa di addebitare e/o di chiedere il rimborso delle spese sostenute potrà essere avanzata nei confronti del locatore né al momento della loro realizzazione, né al termine della locazione, magari pretendendo di compensarli con canoni di locazione non corrisposti.
A tal proposito la giurisprudenza appunto afferma che “la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante con obbligo a carico del locatore solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore” (Cass. Civ. Sez. II, 1/12/16 n. 24534).
A maggior ragione, quindi, in questo caso più che mai dove possono essere “in gioco” interessi economici rilevanti per le parti è opportuno farsi assistere da un legale di fiducia fin dall’esordio delle trattative e per giungere alla stipula di un contratto che non lasci nulla al caso, così prevedendo ed evitando l’insorgenza di controversie future tra le parti.
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