Risoluzione della locazione per mancato godimento dell’’immobile

Risoluzione per mancato godimento dell’’immobile locato ed obblighi di restituzione della cosa in capo al conduttore.

I principi generali sulle obbligazioni individuano quale causa di estinzione del vincolo obbligatorio diversa dall’adempimento l’impossibilità ad adempiere.
Ossia, nel caso in cui, una volta sorta l’obbligazione, intervengano delle circostanze o degli eventi non imputabili alle parti, che rendono impossibile l’esecuzione della prestazione, la conseguenza non potrà che essere quella del venir meno dell’obbligazione, con conseguente liberazione del debitore dall’impegno assunto ed estinzione della correlativa pretesa spettante al creditore.
Per prodursi tale effetto non solo dovrà sussistere la causa cd di impossibilità sopravvenuta ma tale evento non dovrà essere imputabile al debitore, ossia avuto riguardo alla diligenza media che lo stesso doveva impiegare per quel tipo di rapporto giuridico, l’evento doveva essere così imprevedibile da non poter essere evitato, nemmeno con quel grado di attenzione e di cura esigibile.
Qualora invece, l’impossibilità ad adempiere si sia determinata per esclusiva negligenza del debitore, all’obbligazione originaria si sostituirà un’obbligazione risarcitoria in capo al debitore.
Qualora l’obbligazione che si rende impossibile sia inserita in uno schema contrattuale di tipo corrispettivo ossia in cui una parte si impegna ad eseguire una prestazione in cambio del ricevimento di una controprestazione, l’estinzione per impossibilità sopravvenuta di una delle due obbligazioni rende priva di causa anche la controprestazione che non sarà più dovuta, con conseguente risoluzione di diritto del contratto.
Ora risulta interessante esaminare come tale disciplina possa adattarsi al contratto di locazione ed analizzare quali siano le conseguenze, anche sul piano pratico oltrechè giuridico.
Come è noto tale contratto, di pacifica natura sinallagmatica, prevede che una parte detta locatore si obbliga a far godere all’altra – conduttore – una cosa immobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Può accadere che, una volta concluso il contratto, si verifichino eventi di varia natura che limitino o addirittura impediscano del tutto il godimento della cosa, con grave pregiudizio per il conduttore.
Si può trattare di eventi di natura oggettiva, che direttamente interessano la cosa oggetto di locazione (es. ordine di sgombero della Pubblica Amministrazione per inagibilità dell’immobile, danneggiamento dello stesso per allagamento o per altri eventi atmosferici: trombe d’aria, terremoti, incendi ecc.) oppure di eventi di natura soggettiva che riguardano cioè la persona del conduttore (es. ricovero dello stesso presso una casa di cura, reclusione in carcere ecc.).
Tutti questi eventi che determinano l’impossibilità di godere della cosa locata andranno risolti proprio invocando l’applicazione della disciplina dell’impossibilità sopravvenuta con conseguente estinzione del rapporto obbligatorio, ai sensi dell’art. 1463 Cod. Civ. che sul piano pratico libererà il conduttore dall’obbligo di continuare a corrispondere il canone di locazione ed impedirà al locatore di vantare la correlativa pretesa.
Lo scioglimento del rapporto renderà peraltro attuale l’obbligazione di riconsegna dell’immobile oggetto di locazione, in capo al conduttore.
A questo punto si pone il problema di verificare se in caso di ritardata consegna del bene il locatore possa pretendere comunque una somma a titolo di indennità per il ritardo ai sensi dell’art. 1591 Cod. Civ.
Va premesso come tale articolo, seppur concepito per consentire tale indennità nel caso in cui il conduttore detenga il bene oltre la scadenza naturale del contratto, venga ritenuto dalla giurisprudenza applicabile anche in caso di cessazione anticipata e quindi anche in caso di risoluzione per cessazione del godimento da parte del conduttore.
E pertanto, il conduttore sarà tenuto al pagamento di tale corrispettivo sino all’effettiva riconsegna del bene ma non va dimenticato come tale articolo trovi ragione nel persistente godimento della cosa già concessa in locazione, con conseguente vantaggio per il conduttore, benché sia venuto meno il titolo in base al quale lo stesso era stato conseguito.
Occorre chiedersi, dunque, se nel caso di risoluzione di contratto per impossibilità sopravvenuta a causa della totale estinzione di ogni possibilità di godimento della cosa, il locatore potrà pretendere il pagamento di detta indennità.
Risponde e chiarisce tale aspetto una recente sentenza della Cassazione (Cass. Civ. Sez. III 22/08/2007 N. 17844) che chiamata a decidere circa la sussistenza del diritto del locatore di una scuola al percepimento dell’indennità per aver il conduttore ritardato la riconsegna dell’immobile, reso inutilizzabile a causa di un sisma che aveva irrimediabilmente lesionato l’edificio, dopo aver premesso che l’art. 1591 trova applicazione anche nel caso in cui (come quello oggetto di esame) il contratto si risolve anticipatamente rispetto alla sua scadenza naturale – per impossibilità sopravvenuta, afferma che “la corresponsione dell’indennità ex. art. 1591 c.c trova ragione nel persistente godimento della cosa già concessa in locazione, naturalmente produttiva di utilità”.
Pertanto, continua la sentenza, nel caso in cui l’evento sopravvenuto renda del tutto inconfigurabile il godimento, “anche di mero fatto del bene oggetto di locazione, è allora da ritenersi non più dovuto il corrispettivo che non può essere preteso, e, se corrisposto, determina un ingiustificato arricchimento per converso da parte del (già) locatore.”
In conclusione, in casi del genere, viene preclusa al locatore ogni possibilità di pretesa e a nulla servirebbe invocare l’art. 1591 c.c. che non troverebbe comunque applicazione in ragione della sopravvenuta estinzione di ogni utilità per il conduttore ed anche nell’ipotesi in cui, quest’ultimo, una volta risolto il contratto, non effettui una tempestiva riconsegna della cosa locata.

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