Sintesi del webinar su locazioni commerciali e Coronavirus webinar tenuto il 16/04/20 dall’Avv. Marco Viscardi.
Normativa su locazioni commerciali e Coronavirus
In questo periodo di emergenza sanitaria, che ha visto emanare tra le disposizioni di contenimento della diffusione del contagio quelle relative alla sospensione forzata di alcuni esercizi commerciali (es. bar, ristoranti, alberghi, parrucchieri, palestre, centri estetici ecc.), abbiamo cercato di fornire il nostro contributo per analizzare quale fosse l’impatto di detta normativa sui contratti di locazione commerciale in essere.
In particolare, ponendosi dalla parte del conduttore, abbiamo visto come doveva comportarsi per cercare di “limitare i danni” trovandosi a fronteggiare, insieme ad altre scadenze non differibili (es. fornitori, utenze ecc.) quelle relative al canone di locazione, preteso dal proprietario dell’immobile in relazione a periodi in cui non vi sono stati incassi, a causa delle chiusure imposte dall’Autorità.
Inoltre abbiamo ipotizzato uno scenario non poi così irrealistico che si potrebbe determinare agli inizi della cosiddetta Fase 2, in cui il conduttore, pur potendo riprendere l’attività, a causa della congiuntura economica globale, non riuscisse più nel medio periodo a conseguire incassi tali da rendere ancora sostenibile la prosecuzione dell’attività, perlomeno in quella singola unità locale oggetto di locazione.
Il webinar è suddiviso in 2 parti:
- la prima (breve periodo) comportamento che il conduttore commerciale colpito da un provvedimento di sospensione della sua attività può adottare per “limitare i danni” derivanti dal pagamento del canone, a fronte di un periodo ad incassi zero, pur con l’intenzione di conservare il contratto di locazione
- la seconda (medio/lungo periodo): comportamento che il conduttore commerciale può adottare per uscire dal vincolo contrattuale, resosi conto della necessità di cessare l’attività o di non esercitarla più in quella unità commerciale oggetto di locazione
L’impatto nel breve periodo
Va premesso che allo stato attuale non esistono norme che consentono al conduttore di rifiutare il pagamento del canone di locazione, nemmeno quando questo si riferisce ad un periodo in cui l’attività commerciale è rimasta sospesa per effetto dei noti provvedimenti disposti dall’Autorità per il contenimento del contagio.
Il contratto è in corso, l’immobile è restato nella disponibilità del conduttore e quindi, almeno da un punto di vista formale, il canone va corrisposto come se nulla fosse successo.
Tuttavia è possibile per il conduttore adottare delle condotte previste dalla legge che consentano di attutire gli effetti negativi della pandemia, vediamo quali.
Tutto dipenderà dalla reazione del proprietario.
Per prima cosa, quindi, il conduttore dovrà contattare il locatore rappresentandogli il periodo di estrema difficoltà dovuta ai mancati incassi che non consentono un regolare adempimento del pagamento del canone contrattualmente pattuito.
La risposta del proprietario potrà essere collaborativa oppure ostruzionistica.
In caso di consenso del proprietario ad una revisione del canone
In questo caso il proprietario potrà (nella migliore delle ipotesi) rinunciare al canone dovuto per l’intero periodo di sospensione dell’attività, oppure concedere una riduzione (es. pretesa dimezzata per il periodo di chiusura).
Cosa molto importante. Non basta “una stretta di mano” ma serve redigere un accordo scritto e sottoscritto dalle di rinegoziazione del canone.
Questo accordo scritto tutela il commerciante da un punto di vista civilistico (mettendolo al riparo da future pretese del proprietario smemorato) sia il proprietario da un punto di vista fiscale.
In caso di mancato consenso del proprietario ad una revisione del canone
- Bonus fiscale
In questo caso, una volta assodato che il proprietario non intende “venire in contro” alle esigenze del suo inquilino, quest’ultimo potrà comunque beneficiare di un bonus fiscale pari al 60% del canone dovuto per il mese di marzo, a condizione però dell’avvenuto pagamento del canone di marzo.
- Impossibilità sopravvenuta parziale
In mancanza di accordo con il proprietario e nell’eventualità in cui non si voglia o non si possa pagare per beneficiare del bonus fiscale, occorrerà rivolgersi al Giudice per ottenere, in esito alla causa, una pronuncia che prendendo il posto del consenso (mancato) del proprietario, dichiari che nulla è dovuto a titolo di canone di locazione per i periodi di sospensione dell’attività.
Detta pronuncia può essere conseguita tenuto conto del fatto che il contratto di locazione ha per oggetto un immobile destinato all’esercizio di una specifica attività di impresa che, per causa non imputabile al conduttore, non si è potuta esercitare.
L’impatto nel lungo periodo
In questo caso, occorre analizzare quali siano “le vie da percorrere” dal conduttore per sciogliere il vincolo contrattuale, nella necessità di un ridimensionamento dell’attività o, nella peggiore delle ipotesi, di una sua definitiva cessazione.
- Recesso convenzionale
Premettendo come le parti possano prevedere in contratto la possibilità per il conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto (in genere con la concessione di un periodo di preavviso) occorre verificare se nel caso in esame detta clausola fosse o meno prevista.
Se esiste il conduttore non dovrà far altro che attenersi a quanto stabilito ed uscire così dal vincolo contrattuale.
- Recesso per gravi motivi
A prescindere da quanto stabilito in contratto è sempre dovuta per legge la facoltà per il conduttore di recedere dal contratto per gravi motivi, con la concessione di un periodo di preavviso a favore del proprietario di almeno 6 mesi, per consentire a quest’ultimo la ricerca di un nuovo conduttore.
Il commerciante è tenuto al versamento del canone per 6 mesi dalla comunicazione anche nell’eventualità in cui l’immobile venisse rilasciato prima di detta scadenza.
Il conduttore dovrà quindi inviare una lettera raccomandata al proprietario in cui oltre a comunicare l’intenzione di recedere dal contratto per gravi motivi, dovrà avere cura di specificare nel caso concreto quali sono detti gravi motivi.
Così facendo, il proprietario, una volta ricevuta detta comunicazione, potrà eventualmente opporsi.
In questo caso il conduttore potrà “ritornare sui suoi passi” ed abbandonare la scelta di recedere oppure, rivolgendosi ad un legale, ricorrere in giudizio per far accertare la legittimità del recesso.
Secondo giurisprudenza la crisi finanziaria oggettiva della società, quando non si tratta di una mera scelta opportunistica, configura un’ipotesi di gravi motivi che giustificano il recesso dal contratto.
- Risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta
Quando il verificarsi di fatti straordinari ed imprevedibili hanno reso eccessivamente onerosa per una delle parti l’adempimento della prestazione (pagamento del canone) rispetto alle diverse condizioni presenti al momento della conclusione del contratto, la parte danneggiata può ricorrere al Giudice per ottenere una sentenza dichiarativa di risoluzione del contratto.
Il ricorso al Giudice può essere evitato dal locatore mediante l’offerta di una riduzione del canone che comporti il riequilibrio delle obbligazioni contrattuali, proposta che può essere ripetuta anche in giudizio, così scongiurando la sentenza che provoca lo scioglimento del vincolo contrattuale.
AVVISO IMPORTANTE:
La disciplina indicata non tiene conto di eventuali aggiornamenti intervenuti in data successiva al 16/04/2020.
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Non si effettua consulenza legale gratuita.
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