L’art. 1123 Codice Civile individua quale criterio legale da impiegarsi per la ripartizione delle spese “necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni” quello proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ossia come più comunemente inteso, secondo i millesimi condominiali.
I singoli partecipanti al condominio degli edifici, sono comunque liberi di adottare dei criteri diversi da quello stabilito dall’articolo richiamato, la cui derogabilità emerge inequivocabilmente dalla locuzione utilizzata dal Legislatore nel medesimo articolo “salvo diversa convenzione”.
Risulta a questo punto interessante indagare con quali modalità ed a opera di quale organismo sia possibile introdurre nella gestione condominiale dei criteri di riparto diversi, rispetto a quello tradizionale, per poi valutare quali siano gli effetti giuridici prodotti da tale intervento.
In particolare occorre chiedersi se l’Assemblea Condominiale, previa apposita indicazione nell’ordine del giorno, abbia il potere di introdurre dei criteri di riparto che si discostino dal criterio legale, da intendersi, appunto, quale residuale, ossia da impiegarsi in assenza di specifiche indicazioni al riguardo.
Occorre precisare che già da tempo, un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale definiva affette da invalidità le delibere assembleari assunte a maggioranza aventi ad oggetto la modifica dei criteri di riparto legali o l’introduzione di criteri nuovi rispetto al metodo tradizionale, rimanendo dibattuta se doveva trattarsi di nullità o di annullabilità, con importanti conseguenze in termini di rimedi esperibili dai condomini portatori di interessi (termini di decadenza per l’impugnazione e proponibilità della stessa).
Sul punto, con l’intento di fare chiarezza è intervenuta una recentissima sentenza della corte di Cassazione – Cass. Civ. Sez. II 19-03-2010 n. 6714 che, chiamata a qualificare la decisone assunta a maggioranza dall’assemblea condominiale, con la quale si introducevano dei criteri di riparto per delle spese di manutenzione della facciata di uno stabile, in deroga ai criteri legali di cui all’art. 1123 Cod. Civ., ha concluso per la nullità di tale delibera, consentendo quindi a chiunque la facoltà di impugnazione e soprattutto senza alcun limite di tempo (i termini di decadenza ex art. 1137 Codice Civile, sono infatti dettati solo per le delibere annullabili).
Risulta interessante analizzare i motivi che hanno portato i giudici ad adottare una simile decisone.
Gli stessi si sono soffermati su una sottile differenza, ossia hanno richiamato l’attenzione sulla diversa natura esistente tra una delibera che intende stabilire o modificare i criteri di ripartizione in difformità da quelli legali, e tra una delibera che si limiti, in attuazione dei poteri ex lege riconosciuti all’Assemblea dall’art. 1135 Cod. Civ. nn. 2 e 3, a ripartire in concreto le spese sostenute dal condominio, ma in violazione dei criteri già stabiliti e vigenti al momento della decisione.
Con un principio di diritto che si inserisce nel solco già tracciato da una precedente sentenza in tema di invalidità delle delibere, che contribuiva a fare chiarezza in tema di nullità ed annullabilità delle decisioni condominiali (Cass. Sez. Unite 7-03-2005 n. 4806), e che considerava, appunto, tra le possibili ipotesi di nullità il caso di delibera adottata con oggetto esorbitante rispetto alle competenze dell’assemblea, anche in questo caso si stabilisce che “l’adozione di criteri diversi da quelli stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale, incidendo sui diritti individuali dei condomini, può essere assunta – a pena di radicale nullità – soltanto con una convenzione alla quale aderiscano tutti i condomini, non rientrando nelle attribuzioni dell’assemblea”.
Qualora invece l’assemblea si limiti ad eseguire l’approvazione della ripartizione di spesa in violazione dei criteri già stabiliti, (per esempio operando errori di calcolo) detta decisone va qualificata come annullabile, con la conseguenza che l’impugnazione va eseguita a pena di decadenza nel termine di trenta giorni e solo ad opera dei condomini assenti o dissenzienti e non dagli astenuti.
Solo per questo ultimo caso, una volta decorso inutilmente detto termine – che decorre dalla data di delibera per i dissenzienti, mentre per gli assenti dalla data di comunicazione (notifica del relativo verbale) senza che sia stata proposta impugnazione, la delibera si consolida, divenendo vincolante per tutti i condomini.
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