In un mio precedente articolo si era posto il problema di attribuire l’esatta qualificazione giuridica ai balconi inseriti in un contesto condominiale e si era altresì sottolineata la natura non solo teorica di tale operazione, riportante conseguenze importanti sul piano pratico in ordine al riparto delle spese ed ai poteri di fatto esercitabili sugli stessi.
E richiamando alcune pronunce giurisprudenziali (Cass. Civ. Sez. II 24-12-1994 n. 11155 e Cass. Civ. Sez. II 30-07-2004 n. 14576) si era ricostruita l’importante distinzione tra balconi cd non aggettanti e aggettanti.
Solo i primi, definiti quali costituenti il “normale prolungamento della soletta con funzione di sostegno del piano sovrastante” ossia incassati nel corpo dell’edificio non sono da considerarsi al servizio del proprietario dell’immobile sottostante e pertanto consentono l’applicazione analogica dell’art. 1125 Codice Civile in materia di riparto delle relative spese manutentive.
Mentre quelli aggettanti ossia sporgenti e come tali “non indispensabili per l’esistenza dei piani sovrapposti”, venendo meno il carattere di servizio per entrambi gli immobili posti sui due piani sovrastanti, sono da considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’immobile di cui costituiscono un prolungamento del pavimento interno.
Con la conseguenza che le spese per la manutenzione dovranno essere affrontate in via esclusiva da detto soggetto.
Vale la pena segnalare sul punto una recente sentenza della Cassazione – Cass. Civ. Sez. II 5 gennaio 2011, n. 218 che contrariamente a quanto spesso accade, soprattutto nella materia condominiale caratterizzata da orientamenti altalenanti, consolida detto principio, offrendo nuovi particolari.
Si tratta della questione dell’accertamento incidentale della natura giuridica di un balcone in contesto condominiale necessaria per la decisione sull’accoglimento della domanda di rimozione promossa dalla proprietaria dell’appartamento servito da un balcone alla cui soletta sottostante erano stati infissi dei contatori del gas, ad opera del condominio.
La particolarità consiste nel fatto che detto balcone è ubicato a piano terra e nella sua sporgenza copriva il terrapieno condominiale ed un fosso.
I Giudici della Suprema Corte, rilevando la correttezza della decisione assunta dal giudice di merito secondo cui il balcone, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura nemmeno della sottostante proprietà condominiale, e pertanto era privo di qualsiasi utilità, dichiaravano l’inapplicabilità dell’art. 1125 Codice Civile.
La Cassazione, inoltre, pur ritenuto superfluo per la decisione del caso in esame, approfitta della situazione per ribadire i precedenti orientamenti giurisprudenziali in materia, consolidando così i criteri da utilizzarsi per la determinazione della natura giuridica dei balconi condominiali, descritti nella prima parte dell’articolo.
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