Come si stabilisce chi ha diritto al posto auto nei parcheggi condominiali? E come funziona se vige l’uso turnario? Ecco cosa dovete sapere per scongiurare liti.
Spesso accade che all’interno di un condominio sia presente uno spazio adibito ad area di sosta degli autoveicoli dei condomini e si pone il problema di come procedere per porre delle regole per scongiurare soste selvagge ed indiscriminate, spesso fonte di dissidi e di litigi tra i condomini stessi.
Per fare chiarezza, bisogna per prima cosa comprendere come possa nascere il diritto all’uso di un posto auto e come ci si deve comportare per trasferire all’acquirente dell’unità immobiliare il relativo diritto sul posto auto.
Fase genetica
Si possono verificare due ipotesi: creazione di un diritto reale di godimento sul posto auto (diritto d’uso, usufrutto, servitù di parcheggio) oppure creazione di un diritto d’uso esclusivo o determinato sul posto auto.
Con la creazione del diritto reale di godimento viene attribuito ad un soggetto un diritto trasferibile ai propri eredi ed aventi causa di usufruire di un determinato posto auto ricavato sull’area comune, che finisce così per divenire una sorta di pertinenza dell’unità immobiliare a cui serve.
Diversa e più frequente è invece la situazione in cui, per disciplinare l’utilizzo dei posti auto in condominio, anziché ricorrere alla costituzione di un diritto reale, si stabilisca un uso particolareggiato di una parte comune che rimane di natura condominiale.
Si parla in questi casi di uso ripartito, che potrà prevedere la turnazione dell’uso di un posto auto (ad esempio, un posto a disposizione di tre condomini da in uso esclusivo a ciascuno una volta ogni tre settimane).
Detto uso ripartito è possibile solo a condizione che si possa garantire a ciascun condomino il miglior godimento della cosa comune, senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
Non è necessario, invece, che l’uso sia proporzionale al valore dell’unità immobiliare, in quanto non va confusa la titolarità con la facoltà di utilizzo del posto auto.
L’uso ripartito potrà anche assumere i caratteri dell’uso individuale, ossia attribuzione del godimento di un posto auto a ciascun condomino (assegnazione del posto auto) purché sia sempre consentito a tutti i condomini di fare pari uso della cosa comune (detta situazione si considererà avverata quando i posti auto ricavati nel cortile sono in pari numero alle unità immobiliari).
L’uso ripartito richiede un’apposita manifestazione di volontà, che dovrà risultare o dal titolo in cui vengono trasferite le unità facenti parte del condominio (es. rogito) oppure dal regolamento di condominio.
In quest’ultimo caso trattandosi di clausola che incide sui diritti soggettivi dei singoli condomini dovrà essere contenuta in un regolamento di natura contrattuale o di una delibera assembleare successiva presa con il consenso unanime di tutti i condomini.
Con l’uso ripartito il singolo condomino non acquisisce alcun diritto esclusivo sul posto auto, rimanendo comproprietario di tutta l’area cortilizia su cui detti posti vengono creati e nel contempo sarà tenuto a rispettare le regole dettate dal regolamento di condominio per la disciplina del suddetto spazio.
Fase di trasferimento del diritto
Cosa succede quando si acquista un immobile in condominio a favore del quale è stabilito un uso turnario?
Detta particolare facoltà dovrà in qualche modo risultare nel rogito (atto di trasferimento) e pertanto evitando l’utilizzo di espressioni poco comprensibili, una soluzione potrebbe essere quella di richiamare il regolamento condominiale già in essere che deve prevedere detto uso ripartito, disciplinandone modalità e richiamando i singoli condomini al rispetto di tali regole.
In questo modo, l’acquirente della singola unità immobiliare acquisterà pro quota la proprietà sulle parti comuni (e quindi con questa anche sull’area cortilizia su cui sono stati ricavati i posti auto), subentrando nella posizione del suo venditore quanto agli obblighi scaturenti dal regolamento circa le modalità d’uso del singolo posto auto.
Così facendo si può raggiungere l’obbiettivo di una fruizione disciplinata delle parti comuni, evitando litigi e soprusi tra i condomini ed assicurando a ciascuno il godimento del bene comune.
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