Infiltrazioni condominiali

Capita sempre con maggior frequenza, in ragione dei cambiamenti climatici e del ripetersi di eventi climatici estremi (un tempo di natura eccezionale) che gli immobili ed i fabbricati in generale, messi a dura prova da suddetti eventi, vengano interessati da infiltrazioni, con danni alle parti comuni condominiali che alle parti di proprietà esclusiva.

Cosa può fare chi subisce danni?

Il proprietario della singola unità immobiliare o anche il condominio possono subire danni anche di notevole entità, trovandosi costretti ad affrontare ingenti spese per le riparazioni.

La prima cosa che occorre fare è documentare con fotografie i danni subiti e rivolgersi preferibilmente ad un tecnico (es. Ingegnere) che, fatto un sopralluogo, descriva in una perizia di parte quali sono danni, nonché i costi per i lavori di sistemazione, individuando le possibili cause.

L’importanza della ricerca della causa

Proprio in ambito condominiale dove coesistono più unità di proprietà esclusiva con quelle di natura condominiale, risulta di fondamentale importanza individuare la provenienza delle infiltrazioni e quindi le cause che hanno determinato i suddetti danneggiamenti.

Da tale aspetto dipende il soggetto responsabile, ossia colui a cui il danneggiato potrà rivolgersi per ottenere il risarcimento dei danni subiti.

Infatti, qualora la causa venga individuata in una cattiva manutenzione del tetto, la domanda andrà rivolta al condominio, mentre se la causa deriva dall’appartamento soprastante (es. rottura di un condotto d’acqua che serve detta abitazione) la richiesta risarcitoria va rivolta al proprietario del suddetto appartamento.

Il caso particolare del lastrico solare

Una situazione del tutto particolare si ha nel caso in cui l’infiltrazione provenga dal lastrico solare, ossia da quella parte che oltre a servire da copertura all’intero o ad una sezione dell’edificio, può essere usata da alcuni condomini o da uno di essi (per esempio come terrazza).

Qualora l’uso del lastrico solare venga concesso in uso esclusivo ad un condomino, l’art. 1126 Codice Civile stabilisce che le spese per la sua manutenzione e conservazione vengano suddivise nella misura di un terzo in capo al condomino che ne ha l’uso e per i restanti due terzi tra tutti condomini, o parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione ai millesimi posseduti.

Tale criterio di riparto viene applicato anche per i risarcimenti di danni a terzi.

Ed infatti la giurisprudenza in una recente sentenza della Corte di Cassazione – Cass. Civ. Sez. II, ord. 14/12/23 n. 35027 – afferma che “in tema di condominio negli edifici, in caso di azione di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare, la situazione va risolta secondo i criteri dall’art. 1126 Codice Civile che pone le spese di riparazione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del Condominio”.

In conclusione, per essere seguiti nei vari passi ed evitare brutte sorprese, è preferibile rivolgersi fin da subito ad un legale.