Bed & Breakfast in condominio

Spesso accade che il proprietario o il conduttore di una villetta o di un appartamento decida di mettere a frutto detto immobile, anziché affittandolo o subaffittandolo (ove consentito nel contratto di locazione) con un contratto di locazione tradizionale, aprendo un bed & breakfast.

In tale immobile in genere si ricavano dei bagni in ogni stanza in modo da poter destinarne ciascuna ad un ospite che usufruisce della stanza e della colazione, incluse nel pacchetto.

Detti soggiorni possono anche limitarsi ad un solo giorno (con notte compresa) oppure a più giorni, secondo le esigenze dell’utilizzatore che si rivolge alla struttura in genere pubblicizzata su internet o su portali dedicati, ove è possibile effettuare direttamente prenotazione e pagamento on line.

È una forma che si pone in valida alternativa all’albergo tradizionale, per ragioni di economicità e per maggiori libertà di utilizzo.

Cosa succede quando il bed & breakfast è in un condominio?

Tale tipologia di struttura incontra dei limiti a livello comunale in quanto di recente si sono formate delle “correnti contrarie” al dilagare di tali attività soprattutto nelle città d’arte in cui il turismo la fa da padrone, per evitare che si realizzi lo spopolamento dei centri storici da parte dei residenti, per far spazio a tali attività.

Maggiori ed ulteriori limiti possono invece sorgere quando la collocazione è all’interno di un condominio sia verticale (palazzo condominiale) che orizzontale ove le singole villette sono distribuite su di un’area più ampia, magari con servizi condominiali in comune (es. piscina).

In quest’ultimo caso spesso accade che i restanti condomini si mettano di traverso rispetto a tale particolare destinazione data alla singola unità immobiliare perché di ostacolo alla quiete, portatrice di un cattivo uso dei servizi condominiali e non da ultimo causa di danno all’immagine del condominio stesso.

Quando un regolamento condominiale può vietare un B&B

Per poter opporsi all’apertura ed alla continuazione di una simile attività in condominio per prima cosa bisogna verificare se tale divieto risulti espressamente previsto dal regolamento condominiale.

La giurisprudenza afferma che tale regolamento di origine contrattuale, imponendo un limite al godimento della singola unità immobiliare a vantaggio del condominio (servitù) deve prevedere in modo chiaro ed esplicito detto divieto e per essere opponibile al condomino deve essere stato trascritto (o allegato) al rogito di compravendita oppure trascritto nei registri immobiliari.

Solo a tali condizioni, l’amministratore di condominio o anche uno o più condomini possono promuovere una causa nei confronti del proprietario dell’immobile al cui interno viene svolta attività di bed & breakfast, per vedere ordinata la sua cessazione, una volta accertato che la stessa si ponga in contrasto con il regolamento di condominio.

Cosa ha stabilito la Cassazione in un recente caso

È quello che è successo nel caso affrontato da una recentissima sentenza della Suprema Corte – Cass. Civ. Sez. II, ord. 4/02/25 n. 2770 – in cui in una causa promossa da un condominio nei confronti del proprietario e del suo inquilino che di fatto aveva adibito l’unità immobiliare a tale tipo di attività, decretava la cessazione della stessa perché vietata dal regolamento.

L’aspetto interessante è che a tale conclusione si sia potuti comunque giungere benché il regolamento risalente al 1930, pur non potendo prevedere un esplicito divieto ad una simile attività, del tutto sconosciuta all’epoca, prevedesse il divieto di destinare gli appartamenti a “casa alloggio”.

Proprio tale definizione ha permesso, con un’interpretazione estensiva del regolamento, di farvi ricomprendere anche gli odierni affitti brevi, caratterizzati da un alternarsi più o meno vorticoso di ospiti, con tutte le possibili conseguenze del caso in termini di disturbo alla quiete, di abbandono di rifiuti nelle parti comuni e di tutta una variegata tipologia di comportamenti irresponsabili incentivati dalla breve (e forse unica) permanenza degli ospiti in quel condominio.