Il caso

Può accadere che dopo essere subentrati nell’immobile appena acquistato, vengano riscontrati dei vizi nel bene oggetto di rogito, non comunicati né evincibili al momento dell’ispezione eseguita nel corso delle trattative.

Dette anomalie possono consistere in guasti o rotture di vario genere (es. agli impianti, tetto ecc) che hanno bisogno di essere sistemate.

In altri casi, può trattarsi di abusi edilizi, ossia di lavori effettuati dal precedente proprietario che pur comportando una modifica più o meno importante di parte dell’immobile, sono stati eseguiti senza una regolare pratica edilizia (es. controsoffitto costruito senza pratica edilizia, abbattimento di una parete divisoria ecc).

Questa situazione realizza una difformità tra le risultanze catastali e la situazione di fatto in cui la costruzione si trova.

Cosa può fare l’acquirente?

Occorre inizialmente fare una distinzione tra abusi edilizi e abusi edilizi minori.

Gli abusi sono quelle irregolarità edilizie più gravi che rendono nullo il rogito notarile sottoscritto tra le parti.

Nel caso invece di abusi minori, il rogito resta valido ma sorgono delle responsabilità per il venditore che li ha taciuti.

Pur nella difficoltà di tracciare un criterio distintivo tra le due tipologie di abusi, si può affermare che gli abusi minori si traducono in irregolarità edilizie che, non investendo parti strutturali dell’immobile, possono essere regolarizzate con un intervento in sanatoria, mentre gli abusi gravi sono quelli non sanabili.

Qualora vengano riscontrati abusi minori, per esempio un controsoffitto realizzato in un locale senza preventiva comunicazione all’Ufficio Tecnico, il responsabile è certamente il venditore.

Se poi si riscontra nel rogito notarile, la clausola (spesso presente) con cui parte venditrice garantisce che l’immobile risulta essere in regola con la normativa edilizia, con impegno di quest’ultimo a manlevare l’acquirente a tenere sollevata da eventuali inosservanze di detta normativa, le cose si semplificano.

In questi casi, infatti l’espressa garanzia di conformità contenuta nel rogito se seguita dall’impegno di manleva di cui sopra, rende direttamente responsabile il venditore per eventuali difformità che dovessero riscontarsi dopo la stipula del rogito.

Pertanto, l’acquirente potrà sostenere gli interventi necessari alla messa in pristino dell’immobile ed indirizzare una richiesta di rimborso al venditore.

Qualora quest’ultimo non dovesse pagare spontaneamente, l’acquirente potrà ricorrere all’autorità giudiziaria.

Va infine ricordato che non opera la disciplina speciale della garanzia del venditore (altrimenti soggetta a stretti limiti temporali per il suo esercizio) ma quella più ampia legata all’inadempimento contrattuale.

Infatti, proprio la preventiva dichiarazione del venditore secondo cui l’immobile era esente da difformità, consente di pretendere il risarcimento del danno dal venditore nel termine lungo di 10 anni decorrenti dalla scoperta dell’abuso (Cfr. Cass. Civ. 15/11/2016 n. 23236).