Cosa succede quando ci si separa e la casa familiare è la casa di proprietà dei nonni? Vediamo l’ultima sentenza della Cassazione.
Separazione: a chi spetta la casa di proprietà dei nonni?
Spesso il titolo su cui si fonda il godimento della casa familiare è rappresentato da un contratto di comodato avente ad oggetto un immobile messo a disposizione da un terzo (spesso da un genitore o parente di uno dei coniugi).
Si pensi ai genitori che concedono l’uso di un immobile di loro proprietà al figlio che convola a nozze, affinché sia destinato ad abitazione familiare, senza indicare un termine finale.
A chi spetta l’assegnazione della casa destinata alla vita familiare se i coniugi si separano?
È bene chiarire sin da ora che sorge un problema di contemperamento di interessi, ugualmente meritevoli di tutela, solamente se la coppia ha figli minori, maggiorenni non autosufficienti, o con handicap.
Secondo un costante orientamento giurisprudenziale dettato dalle Sezioni Unite il 21 luglio 2004 “nell’ipotesi di concessione in comodato da parte di un terzo di un bene immobile di sua proprietà perché sia destinato a casa familiare, il successivo provvedimento di assegnazione in favore del coniuge affidatario di figli minorenni o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa, emesso nel giudizio di separazione o di divorzio, non modifica la natura ed il contenuto del titolo di godimento sull’immobile, ma determina concentrazione, nella persona dell’assegnatario, di detto titolo di godimento, che resta regolato dalla disciplina del comodato, con la conseguenza che il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto nel contratto, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno, ai sensi dell’art. 1809, comma 2, c.c.” (SS.UU. Cass. Civile sentenza n. 13603 del 2004).
Il coniuge affidatario della prole, assegnatario della casa familiare, può opporre al comodante, che chieda il rilascio dell’immobile, l’esistenza di un provvedimento di assegnazione, pronunciato in un giudizio di separazione o divorzio.
Ma è fondamentale precisare che ciò è possibile solo se il contratto di comodato precedentemente stipulato tra il comodante e almeno uno dei coniugi abbia contemplato la destinazione del bene a casa familiare.
La nuova pronuncia della Corte di Cassazione in argomento
A distanza di esattamente 10 anni, le Sezioni Unite (sentenza S.U. 29/09/2014, n. 20448) si pronunciano nuovamente sulla opponibilità al comodante della casa familiare assegnata al coniuge affidatario dei figli, confermando di fatto l’orientamento già tracciato dalla precedente sentenza della medesima corte n. 13603/2004, ma precisandone meglio la portata e l’ambito di applicazione.
Più precisamente, le S.U. affermano che la sentenza del 2004, “prevenendo le obiezioni, ha esplicitato che non intendeva affermare che, ogniqualvolta un immobile venga concesso in comodato con destinazione abitativa, si debba immancabilmente riconoscergli durata pari alle esigenze della famiglia del comodatario, ancorché disgregata.
Ha infatti, in primo luogo,, invitato i giudici di merito a valutare la sussistenza della pattuizione di un termine finale di godimento del bene, che potrebbe emergere dalle motivazioni espresse nel momento in cui è stato concesso il bene e che impedirebbe di protrarre oltre l’occupazione.
In secondo, luogo ha precisato che la concessione per destinazione a casa familiare implica una scrupolosa verifica della intenzione delle parti, che tenga conto delle loro condizioni personali e sociali, della natura dei loro rapporti, degli interessi perseguiti, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno del comodante, ai sensi dell’art. 1809 c.c., secondo comma”.
Conclusioni
Ne consegue, pertanto, che spetterà al comodante dimostrare il raggiungimento del termine prefissato o il conseguimento dell’uso cui era destinato il godimento dell’immobile.
Oppure, ancora, il proprio bisogno imprevisto ed urgente di godimento dell’immobile stesso, ma il comodatario dovrà dare prova della destinazione e dell’uso dell’immobile attribuito dalle parti al momento della stipulazione del contratto di comodato.
Le Sezioni Unite hanno precisato, infine, che il bisogno ex art. 1809, co. 2, c.c., che giustifica la restituzione del bene in comodato, oltre ad avere caratteristiche d’imprevedibilità, urgenza e sopravvenienza rispetto alla cessione in comodato, può scaturire non soltanto dall’esigenza di uso diretto del bene, ma anche dal sopraggiungere di un peggioramento delle condizioni economiche del comodante, non necessariamente grave, tale da giustificare la restituzione del bene anche ai fini della vendita o della locazione dell’immobile (S.U. 24/9/14 n. 20448).
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