Alla scadenza di un contratto per un immobile che avete affittato riscontrate dei danni ad opera dell’ex inquilino? Che responsabilità ha e come potete ottenere il risarcimento dei danni?
Responsabilità del conduttore per danni rilevati al momento della riconsegna
Il conduttore, secondo quanto stabilito dall’art. 1590 Codice Civile, è tenuto a restituire la cosa al locatore nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
A seguito della scadenza del contratto, o per volontà delle parti o per pronuncia del giudice, il conduttore al termine della locazione è chiamato a restituire la cosa a suo tempo ricevuta, per il cui godimento pagava un corrispettivo.
Tenuto conto che il conduttore deve nel corso della locazione fare uso della cosa con diligenza, assumendosi l’onere di eseguire la manutenzione ordinaria della stessa, se al termine della locazione la cosa risulta essere eccessivamente deteriorata o presenta dei danni, il conduttore è tenuto a risarcire il locatore.
Risarcimento dei danni: come procedere
Il risarcimento sarà quantificato sulla base degli interventi da eseguire per riportare la cosa in buono stato, tenuto conto del normale deterioramento della stessa per l’uso fattone durante la locazione.
Bisogna fare attenzione per muoversi senza commettere errori ai fini probatori.
La cosa migliore da farsi sarebbe quella di redigere al momento della riconsegna delle chiavi un verbale di rilascio in cui vengono descritti anche sommariamente le condizioni dell’immobile ed i danni visibili riscontrabili.
Tale verbale da redigersi sul posto viene fatto sottoscrivere dal conduttore che con la sua firma riconosce lo stato ed evita future contestazioni in merito.
Se ciò non è possibile o se il conduttore si rifiuta di firmare, nulla è perduto.
Infatti il conduttore potrà documentare lo stato dell’immobile con ogni mezzo.
E quindi potrà procedere con fotografie, facendo un sopralluogo magari accompagnato da un altro soggetto (che potrà essere chiamato a testimoniare in caso di futura causa) far eseguire un preventivo per le riparazioni da eseguire ed indirizzare una lettera di richiesta danni, preferibilmente con l’ausilio di un legale di fiducia.
Se la controparte si rifiuta di pagare, non rimane che agire giudizialmente.
Azione giudiziale per essere risarciti
In questi casi può essere utile far precedere la causa vera e propria da un accertamento tecnico preventivo.
Si tratta di un ricorso di urgenza inoltrato al presidente del Tribunale del circondario in cui l’immobile si trova, che mira alla nomina di un consulente tecnico che sarà chiamato ad individuare i danni che l’immobile presenta, la loro natura ed i lavori da sostenere per la loro eliminazione, con quantificazione dei loro costi.
La controparte avrà diritto di partecipare a tale procedura con la nomina di un suo consulente di parte.
Una volta stimati i danni, il CTU tenta la conciliazione tra le parti.
Se la conciliazione non riesce, viene depositata la perizia definitiva che potrà essere utilizzata nella successiva causa di merito che il proprietario dovrà intentare per vedersi risarcito e nel frattempo una volta redatta la perizia che cristallizza lo stato dei luoghi, il proprietario potrà eseguire i lavori per rilocare l’immobile, senza dover attendere l’esito del giudizio di merito.
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