Quanti di noi hanno mai pensato di investire i propri risparmi nellacquisto di un immobile?
Quanti ancora, magari stanchi di pagare salati canoni di locazione dellabitazione in cui vivono, hanno mai preso in considerazione di acquistare un appartamento?
Credo si possa dire molti.
Orientarsi verso questo tipo di scelta non è affatto cosa facile: i prezzi sono alle stelle e spesso non adeguati al mercato.
Si propone, tra le altre, lalternativa dellacquisto dellimmobile sulla carta e le offerte, decisamente più vantaggiose, concedono allacquirente unopportunità allettante quanto, tuttavia, potenzialmente rischiosa.
E necessario che il contratto preliminare contenga gli elementi essenziali previsti dalla legge per qualsiasi altro contratto. Ciò non sempre accade anche perché frequentemente si ricorre alla compravendita di unità immobiliari ancor prima della loro costruzione o della loro ultimazione omettendosi le dovute specifiche idonee ad identificare limmobile. Tali specifiche, se assenti, possono anche determinare la nullità ex art. 1418, comma 2, c.c., del contratto preliminare per indeterminatezza dell’oggetto sempre che la descrizione cui si sono affidate le parti non si riveli sufficiente ad individuare in maniera chiara e precisa l’oggetto stesso della compra-vendita (Cass. 30/05/03, n. 8810; Cass. 23/08/97, n. 7935).
Altro aspetto essenziale riguarda laffidabilità del costruttore che, come imprenditore, potrebbe essere sottoposto a procedura fallimentare.
A tal proposito il CO.NA.FI. (coordinamento nazionale comitati vittime fallimenti immobiliari) ha tristemente rilevato che, ogni anno, sono oltre decine di migliaia le famiglie travolte nel dissesto delle imprese costruttrici.
Recentemente, in virtù dellentrata in vigore del D.Lgs. n. 122 del 2005 si sono fatti importanti passi avanti finalizzati a rafforzare la tutela degli acquirenti di immobili da costruire.
La disciplina in parola per essere applicabile presuppone che l’acquirente sia una persona fisica e che il costruttore sia un imprenditore.
Più specificatamente, l’art. 1 del decreto prevede che la disciplina ivi prevista trovi applicazione alla ricorrenza di numerose condizioni quali, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo: che per gli immobili per i quali è invocata la tutela sia stato richiesto il permesso di costruire, che detti immobili siano ancora nella prima fase di edificazione o che la stessa non risulti essere ultimata, che il contratto produca quale effetto finale l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire, che il contratto a ciò finalizzato sia una promessa di vendita, una vendita di immobile da costruire, ecc
Ma quali sono gli elementi essenziali del contratto preliminare di un immobile da costruire?
Potrà invocarsi sul punto lart. 6 del citato decreto legislativo in merito al quale si riportano, a titolo esemplificativo e non certo esaustivo, alcuni dei presupposti richiamati nella norma: il cognome e il nome, il luogo e la data di nascita, il numero di codice fiscale delle parti contraenti, il regime patrimoniale delle stesse se coniugate, denominazione, ragione sociale, sede, numero di codice fiscale delle persone giuridiche, dei dati catastali del terreno in cui insiste il fabbricato in corso di costruzione, la descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze, gli estremi della fideiussione, gli estremi del permesso di costruire, ecc
Infine, è bene ricordare che ai sensi dellart. 1453 c.c., fatto salvo il diritto al risarcimento del danno, il promissario acquirente, in caso dinadempimento del costruttore, potrà comunque chiedere l’adempimento del contratto o, nelle ipotesi più gravi, la risoluzione.
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Avv. Emilio Trivoli
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