La Cassazione dichiara nullo un contratto preliminare relativo a immobili da costruire a causa di ritardo nella consegna della polizza che copra i costi in caso di fallimento dell’impresa costruttrice.
Immobili da costruire: quale la disciplina applicabile
Nel caso in cui un soggetto si impegni per l’acquisto di un immobile da costruire, mediante il versamento di somme ad avanzamento lavori, trova applicazione una particolare disciplina dettata a tutela dell’acquirente, soggetto debole in tale rapporto giuridico.
Ed infatti può accadere che l’acquirente dopo aver corrisposto le somme concordate, il costruttore non inizi l’edificazione o non la termini e così l’acquirente può ritrovarsi senza casa e senza soldi.
Proprio per questo una normativa speciale attribuisce delle garanzie particolari all’acquirente.
Quali sono le tutele
All’atto della stipula del compromesso, o in un momento precedente, il costruttore deve consegnare all’acquirente una fidejussione (bancaria o assicurativa) che garantisca la restituzione integrale delle somme versate, in caso di situazione di crisi del costruttore (es. fallimento).
Questo significa che, in presenza di detto stato di crisi, l’acquirente può e deve potersi rivolgere al soggetto che ha rilasciato la garanzia, per richiedere l’integrale restituzione delle somme corrisposte al costruttore.
Se la fidejussione non viene rilasciata o se la stessa non ha i requisiti previsti dalla legge, il compromesso è nullo e quindi è possibile rivolgersi al Giudice per far condannare il costruttore alla restituzione delle somme percepite, quale conseguenza dell’intervenuta dichiarazione di nullità del contratto.
Il caso del ritardo nella consegna della garanzia: le ultimissime dalla Cassazione
Va premesso che la normativa recita testualmente che “All’atto della stipula del preliminare o in un momento precedente, il costruttore è obbligato a pena di nullità del contratto … a procurare il rilascio ed a consegnare all’acquirente una fidejussione di importo corrispondente all’importo delle somme che il costruttore ha già riscosso e secondo i termini e le modalità del contratto deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà”.
Pertanto da una lettura restrittiva della norma, il costruttore che non consegni all’atto del preliminare detta fidejussione va incontro alla nullità del contratto, a prescindere dall’avvenuta consegna in un momento successivo.
Una recentissima sentenza della Cassazione – Cass. Civ. Sez. II, 18/09/2020 n. 19510 – si occupa del caso del rilascio in ritardo della fidejussione.
Ed infatti, nel caso esaminato, il costruttore non consegnava la fidejussione nei termini stabiliti nel preliminare, ma solo in un momento successivo, a seguito di sollecito da parte dell’acquirente.
Quest’ultima, di tutta risposta, dichiarava per tale motivo di non volere più rogitare, agendo in giudizio per far dichiarare, appunto, la nullità del preliminare.
La Suprema Corte chiamata a decidere sugli effetti del ritardo nella consegna della polizza, ritenendo meritevole di tutela l’interesse dell’acquirente e confermando gli esiti dei precedenti giudizi, afferma che il contratto preliminare è da considerarsi nullo, con conseguente condanna del costruttore alla restituzione in favore dell’acquirente di tutte le somme incassate.
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