In tema di condominio, la legge non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea, essendo la comunicazione eseguibile in qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata dall’amministratore attraverso univoci elementi e circostanze di fatto dalle quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino abbia, in concreto, ricevuto notizia della convocazione.
Pertanto, risultano ammissibili particolari modalità di notifica quali ad esempio l’affissione dell’avviso nella bacheca condominiale, o la comunicazione a mezzo del telefono.
Detto avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.
Un aspetto interessante della questione riguarda i soggetti destinatari della notifica, tenendo presente che la mancata convocazione ad uno solo degli “aventi diritto” determina l’annullabilità della conseguente delibera condominiale, a prescindere dalla rilevanza della sua presenza, e del suo voto, sull’esito della decisione adottata, come ha avuto modo di affermare espressamente la Cassazione in una sua importante pronuncia in materia – Cass. Sez. Unite 07-03-2005 n. 4806.
Il condomino che, comunque non avvisato, si presenta ugualmente all’assemblea, sana la mancata convocazione e, quindi, non può impugnarla per annullabilità.
L’amministratore ha il dovere di informare dell’assemblea tutti i condomini, ossia tutti coloro che alla data dell’adunanza, hanno diritto di partecipare e di esprimere il loro parere sulle questioni indicate nell’ordine del giorno.
Nel caso di unità immobiliari possedute in regime di comunione, ossia laddove non sussista una proprietà esclusiva in capo ad unico soggetto, l’amministratore dovrà effettuare la notifica a tutti i comproprietari, salvo poi, come avviene più comunemente nella prassi, indirizzare la convocazione ad uno solo degli stessi.
In quest’ultimo caso, in presenza di contestazioni da parte degli altri comproprietari che assumano di non essere stati informati dell’adunanza e che intendano quindi impugnare la delibera, spetterà all’amministratore fornire la prova, anche in via presuntiva, “che dato l’avviso ad uno dei comproprietari, quest’ultimo abbia reso edotti gli altri della convocazione. In particolare, l’esigenza che tutti i comproprietari siano preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l’incensurabile accertamento del giudice di merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia” (Cass. Civ. Sez. II, 18 febbraio 2000, n. 1830 – Rossetto c. Condominio Via Catilina 2, Anzio).
Ulteriore ipotesi particolare si presenta quando l’unità immobiliare viene alienata, magari proprio nell’imminenza della data fissata per l’assemblea ed il nuovo proprietario non abbia provveduto ad informare l’amministratore dell’avvenuto subentro.
Secondo la dottrina, l’amministratore non ha il dovere di convocare detto presunto nuovo condomino, fino a quando non venga formalmente a conoscenza dell’intervenuto passaggio di proprietà.
Non è dello stesso avviso la giurisprudenza di merito, ravvisabile in una pronuncia del Tribunale di Salerno (sent. 23 aprile 2010 – Giud. Scarpa), chiamato a decidere circa l’asserita invalidità di una delibera assembleare adottata senza la rituale notifica dell’avviso di convocazione ad alcuni condomini che, a seguito del frazionamento di un’unica porzione di proprietà esclusiva posta in un condominio, erano divenuti proprietari esclusivi delle singole porzioni, prima della data fissata per l’adunanza.
Il Tribunale accoglieva l’impugnazione di detti condomini, dichiarando l’invalidità della delibera, ritenendo del tutto irrilevante l’argomentazione difensiva del condominio convenuto secondo cui lo stesso non era stato formalmente informato dell’avvenuto passaggio di proprietà e quindi non poteva conoscere le generalità dei nuovi condomini.
Dello stesso tenore è una pronuncia della Suprema Corte – Cass. Civ. Sez. II 28-11-2000 n. 15283 – secondo la quale l’amministratore non va esente da responsabilità quando, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, ometta di svolgere tutte le indagini suggerite dalla ordinaria diligenza per rintracciare i condomini.
Quanto al contenuto dell’avviso, oltre alla necessità dell’ovvia indicazione della data, dell’ora e del luogo di convocazione, andranno indicati, anche in maniera sintetica, i singoli punti posti all’ordine del giorno che saranno oggetto di discussione e di deliberazione, al fine di consentire all’interessato di assumere una corretta decisione circa l’opportunità della sua presenza oltre che di essere adeguatamente preparato sulle singole questioni, accedendo eventualmente ai documenti correlati che devono essere messi a disposizione del condomino, qualora non direttamente allegati all’avviso.
Per delineare il grado di analiticità dell’indicazione degli argomenti posti all’ordine del giorno è intervenuta una pronuncia della Suprema Corte Cass. Civ. Sez. II 11-02-2010 n. 2999 secondo la quale “affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida, è necessario che l’avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare si da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione. In particolare la disposizione dell’art. 1105, terzo comma, cod. civ. – applicabile anche in materia di condominio di edifici – la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea (v. anche Cass., sentenze n. 2999 del 11/02/2010, 3634 del 2000, n. 13763 del 2004, n. 21298 del 2007).
Chiaramente occorrerà valutare se la decisone assunta in concreto sia in qualche modo afferente ad uno degli argomenti indicati nell’avviso, e costituisca cioè “un conseguente e possibile risultato della logica linea evolutiva della discussione, con conseguente consequenzialità tra tale decisone e l’argomento indicato nell’ordine del giorno” (Cass. Civ. Sez. II 11-02-2010 n. 2999).
Nel caso in cui – seppure tenendo conto della sufficienza dell’indicazione della materia da trattare con i canoni di estrema sintesi di cui sopra ed ovviamente dell’impossibilità per l’amministratore di prevedere quali saranno, in assemblea i possibili esiti della discussione – si giunga, quindi, a decisioni assolutamente scollegate con quelle indicate nell’avviso, la conseguenza non potrà che essere quella dell’invalidità della delibera, a tutela del diritto del singolo condomino ad essere preventivamente informato sull’ordine del giorno ed eventualmente di non prendere parte all’adunanza, in quanto non interessato agli argomenti descritti nell’avviso di convocazione.
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