Risulta interessante occuparci del diritto della provvigione ed in particolare, considerate le molteplici circostanze che possono subentrare nel complesso iter che porta alla compravendita immobiliare (es. proposta irrevocabile di acquisto non seguita dalla stipulazione del preliminare, preliminare non seguito dalla conclusione del rogito notarile di compravendita ecc.) del momento a partire dal quale il mediatore possa aver maturato il diritto al compenso.
Secondo l’art. 1754 Codice Civile “E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
L’art 1755 Codice Civile afferma che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”.
Pertanto bisogna riferirsi alla giurisprudenza per comprendere cosa debba intendersi per conclusione dell’affare.
Secondo un orientamento ormai consolidato, si realizza con “il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o in difetto per il risarcimento dei danni” (Cass. civ. Sez. II, 09-06-2009, n. 13260).
Da tali considerazioni discende il fatto che sarà sufficiente per far maturare il diritto alla provvigione in capo al mediatore anche la sola stipulazione del contratto preliminare purché validamente concluso (con la necessaria forma scritta richiesta ai fini della validità dell’atto) e senza che rilevi la circostanza che al preliminare non sia seguita la stipula del contratto definitivo (perché per esempio la parte acquirente in mancanza della provvista necessaria per il pagamento del prezzo si sia rifiutata di presentarsi al rogito).
Spesso accade che il mediatore raccolga la proposta irrevocabile di acquisto per mezzo di un modulo formulario ed in un secondo momento faccia accettare detta proposta dal venditore.
Ci si è chiesti se tale vincolo sia da solo sufficiente per far maturare la legittima pretesa alla provvigione, qualora le parti non sottoscrivano ulteriori contratti e l’immobile non venga successivamente venduto.
Si era occupata della questione una sentenza della Cassazione che, qualificando detta situazione quale preliminare del preliminare ossia come un impegno preso dalle parti non alla stipula del definitivo ma del contratto preliminare, riteneva invalido tale accordo per mancanza di causa, con inevitabile esclusione del diritto alla provvigione per il mediatore (Cass. Civ. Sez. II, 02-04-2009 n. 8038).
Ecco allora che diversi mediatori hanno ovviato al problema prevedendo tra le clausole del contratto da loro predisposto la “conversione automatica” della proposta irrevocabile in contratto preliminare, non appena conosciuta dal proponente l’accettazione operata dalla controparte.
Sono di diverso avviso le Sezioni Unite della Suprema Corte che in una recentissima sentenza affermano che “la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare) ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto, che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenzazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare” (Cass. Sez. Unite 06-03-2015 n. 4628).
La Cassazione in sostanza seppur in via prudenziale, invitando gli operatori del diritto ad una valutazione caso per caso, riconosce la validità di tale accordo.
Residuano dubbi circa la sua sufficienza ai fini del diritto alla provvigione per il mediatore, allorquando a tale primo accordo le parti non facciano seguire la stipulazione del contratto preliminare vero e proprio, qualora non sia prevista tra le clausole la conversione della proposta accettata in contratto preliminare.
Infatti, per stessa ammissione della Suprema Corte, la violazione di tale accordo, sebbene sia idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento, sembrerebbe non sufficiente a realizzare quella conclusione dell’affare necessaria per la pretesa al compenso per l’opera prestata dal mediatore.
Eseguiamo ora una veloce carrellata sui casi particolari.
Qualora il contratto (preliminare o definitivo) sia sottoposto a condizione se si tratta di condizione sospensiva ossia di un fatto al cui verificarsi il contratto diverrà produttivo di effetti, la provvigione matura solo al verificarsi della suddetta condizione.
Qualora il contratto sia invece sottoposto a condizione risolutiva, ossia ad un fatto al cui verificarsi il contratto cesserà di essere produttivo di effetti, il diritto alla provvigione non svanisce per effetto dell’avverarsi della condizione.
Nel caso di contratto invalido – per esempio nel caso in cui il contratto venga annullato in quanto concluso per effetto di artifici e raggiri che hanno indotto la controparte alla conclusione del contratto (cd. dolo contrattuale) il mediatore non perderà il diritto alla provvigione, purché non fosse a conoscenza della causa di invalidità.
Infine va ricordato che il mediatore ai sensi dell’art. 2 L. 39/89 oggi riformato con il D.Lgs. 59/10 per effetto del quale è stato soppresso il ruolo professionale dei mediatori, deve comunicare il proprio inizio di attività alla Camera di Commercio.
Qualora esercitasse senza detta preventiva comunicazione, ai fini civilistici si potrà conseguire la declaratoria di nullità dell’incarico, con conseguente perdita al diritto al compenso e con obbligo alla sua restituzione se nel frattempo già percepito.
Per una consulenza legale: info@iltuolegale.it – 02 94088188
Non si effettua consulenza legale gratuita.
E’ assolutamente vietata la riproduzione, anche parziale, del testo presente in questo articolo senza il consenso dell’autore. In caso di citazione è necessario riportare la fonte del materiale citato.
