“….Ogni sera una donna corre a casa veloce dopo il lavoro, perché sa che arrivando cinque minuti più tardi non troverà parcheggio. Ogni sera il suo vicino sa che dovrà correre più veloce in macchina se non vuole dover parcheggiare a qualche km di distanza perché i parcheggi sono insufficienti”.
Situazione anomala a casa? Se i parcheggi non bastano è tutta colpa del costruttore.
La legge sui parcheggi dei condomini
Partiamo dal presupposto che ai sensi dell’art. 41-sexies della L.1150/1942 è stato espressamente stabilito che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.
Tali parcheggi non sono gravati da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.
Queste aree di parcheggio devono essere indicate fin da subito, figurando nella concessione edilizia che, in assenza di tale indicazione, non può neppure essere concessa.
Se un’area non è stata originariamente vincolata a tale funzione, non potrà essere per essa utilizzata. Pertanto, qualora lo spazio riservato al parcheggio dovesse risultare inadeguato l’unica possibile soluzione sarebbe quella di far valere l’inadempimento del costruttore.
Questo è proprio il principio fatto valere dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 3842/2018.
La Corte di Cassazione condanna i pochi parcheggi
Alcuni condomini hanno lamentato in giudizio l’insufficienza dei parcheggi, accusando l’impresa costruttrice del complesso condominiale poiché non avrebbe provveduto a garantire a tutti i lo spazio del parcheggio di cui avrebbero diritto.
Il Tribunale di Bari ha dichiarato “la natura dell’area scoperta di cui al progetto di costruzione e il correlato diritto d’uso degli attori” , in appello la Corte di Bari ha stabilito che i condòmini avevano diritto all’uso permanente a fini di parcheggio dell’area scoperta retrostante al fabbricato condominiale, confermando la condanna alla ditta costruttrice al risarcimento del danno cagionato ai condòmini.
La questione giunge dinnanzi alla Corte di Cassazione a seguito del ricorso della ditta costruttrice, la quale ha lamentato che la corte di merito avesse attribuito ai condòmini un diritto inesistente, in considerazione del fatto che l’area successivamente individuata non è mai stata né indicata come finalizzata al parcheggio, né indicata in concessione.
La Corte chiarisce e pone fine alla questione riportando i presupposti di legge sopra indicati e dichiarando che il vincolo di destinazione previsto dalla legge insiste su aree già indicate nella concessione edilizia. Va da sé che, nell’ipotesi in cui lo spazio destinato al parcheggio dovesse risultare insufficiente a soddisfare i singoli condomini del fabbricato, il proprietario che ne risultasse privato dovrebbe far valere un inadempimento del costruttore.
Per tal motivo il ricorso viene accolto e la sentenza cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Bari, con l’indicazione che tale deficienza non possa essere tutelata giudizialmente con l’assegnazione di un’altra area che non sia stata preventivamente indicata come parcheggio.
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