La ripartizione equa delle spese condominiali: la disciplina dell’art. 1123 del Codice Civile

Se abiti in un condominio, probabilmente ti sei chiesto molte volte come vengono suddivise le spese condominiali, comprese quelle relative agli interventi straordinari.

In questo articolo andremo ad esaminare il principio generale che sta alla base della ripartizione delle spese e approfondiremo inoltre il seguente caso pratico: chi possiede esclusivamente un box all’interno del cortile condominiale è tenuto a contribuire alle spese straordinarie? Continua a leggere per scoprirlo.

Il principio generale

L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce il principio generale per la ripartizione delle spese condominiali stabilendo che queste devono essere suddivise tra i condomini in base al valore proporzionale della loro proprietà, indicato in millesimi.

Pertanto, chi possiede una proprietà più grande all’interno del condominio sarà tenuto a sostenere una quota maggiore delle spese comuni.

Le eccezioni previste dal terzo comma

Oltre a questo principio generale, l’articolo di cui sopra introduce delle eccezioni, disciplinate in particolare al terzo comma che recita: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Qui si prevede che, quando alcune parti comuni dell’edificio sono destinate a servire soltanto una parte dei condomini, le relative spese devono essere sostenute esclusivamente da coloro che traggono effettivo beneficio da tali beni o servizi. Questo principio è noto come il criterio dell’utilità effettiva.

Ad esempio, se un condominio è dotato di un ascensore che serve soltanto alcuni appartamenti o di un sistema di riscaldamento che copre solo determinate unità abitative, i costi relativi a questi servizi non devono essere ripartiti tra tutti i condomini, ma solo tra quelli che ne usufruiscono.

Questo si riconduce alla figura del “condominio parziale”, secondo cui all’interno di un condominio unico possono esistere gruppi di condomini responsabili delle spese relative a determinate parti comuni, in base all’effettiva utilità che ne ricavano. Il condominio parziale si applica automaticamente, purché sia chiara la destinazione esclusiva o limitata di alcune parti comuni a determinati condomini.

Cosa dice la giurisprudenza?

Questa impostazione mira a garantire equità nella gestione delle spese condominiali, evitando che i condomini debbano sostenere costi per beni o servizi di cui non traggono alcun beneficio. La giurisprudenza ha precisato come la disciplina del condominio parziale si applichi ogni volta che l’utilità di una parte comune sia limitata a una porzione specifica dei condomini (Cass. Civ. Sez. II, 16 /01/2020 n. 791 e Cass. Civ. Sez. II, 17/06/2016 n. 12641).

Il proprietario di un box situato nel cortile condominiale deve contribuire a tutte le spese straordinarie?

Analizziamo ora uno dei casi più comuni di controversia condominiale.

Prendiamo come esempio un condominio costituito da appartamenti e box auto, in cui alcuni proprietari detengono esclusivamente i box. Secondo il principio sancito dall’articolo 1123, comma 3, del Codice Civile, le spese condominiali devono essere suddivise tra i condomini in base all’effettiva utilità che traggono dalle parti comuni. Questo significa che i proprietari di soli box non sono obbligati a sostenere i costi relativi alla manutenzione straordinaria, ad esempio, di scale o ascensori, poiché non ne fanno uso.

Al contrario, sono tenuti a partecipare alle spese straordinarie riguardanti le aree comuni che effettivamente utilizzano, come ad esempio il cancello automatico, l’illuminazione del cortile o il rifacimento della pavimentazione nelle zone comuni adibite al transito dei veicoli.

Considerazioni finali

L’articolo 1123 del Codice Civile garantisce un sistema di ripartizione delle spese condominiali basato sull’equità e sull’effettiva utilità delle parti comuni, evitando che i condomini debbano sostenere costi per servizi o strutture che non utilizzano.

Tuttavia, l’applicazione concreta di queste regole può sollevare dubbi o generare controversie, soprattutto in contesti complessi come i condomini composti da appartamenti e box auto.

Per questo motivo, è fondamentale essere informati sui propri diritti e, in caso di necessità, affidarsi a un esperto legale per tutelare al meglio i propri interessi e garantire una gestione corretta delle spese condominiali.