Il caso

Esaminiamo il caso di un contratto sottoscritto dall’amministratore di condominio con un’impresa per l’esecuzione di lavori di ristrutturazione che riguardano l’edificio condominiale.

Con la sottoscrizione di tale accordo, l’impresa si impegna ad eseguire una serie di interventi in cambio di un corrispettivo pattuito.

Qualora l’impresa esegui male gli interventi (per esempio con utilizzo di materiali inidonei all’intervento oppure non a regola d’arte) così manifestandosi difetti dell’opera, si pone il problema di far valere la garanzia dell’appaltatore.

Si aprono due possibilità, quella di azionare la garanzia per i vizi o per le difformità dell’opera, secondo le norme dettate in materia di appalto, oppure quella volta a ottenere la risoluzione del contratto.

L’azione di garanzia

In forza delle specifiche norme sull’appalto, “il committente può chiedere che tali difformità o vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito”.

Detta garanzia opera solo nel caso di opera terminata ed a condizione che il committente abbia denunciato all’appaltatore i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta, tenuto conto che tale denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto i vizi o li ha occultati.

L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera.

Se il committente al contrario, venuta meno la fiducia verso l’impresa, opta per la riduzione del prezzo, in genere tale decurtazione corrisponde alle spese da affrontare per l’eliminazione dei vizi.

La risoluzione del contratto

Qualora invece l’inadempimento da parte dell’appaltatore fosse così grave da non consentire la sistemazione dell’opera, oppure la stessa risultasse antieconomica (si pensi ad esempio ad un’opera che va completamente abbattuta e rifatta ex novo) il committente può agire per conseguire la risoluzione del contratto.

Le condizioni per tale risoluzione sono: la sussistenza dell’inadempimento e la sua non scarsa importanza, l’imputabilità all’appaltatore.

Qualora ricorrano dette condizioni è possibile richiedere prima in via stragiudiziale e, in caso di insuccesso, in via giudiziale, la dichiarazione di risoluzione del contratto che comporta lo scioglimento del contratto, con la conseguenza che l’appaltatore non potrà avanzare alcuna pretesa per il pagamento delle opere e sarà, al contempo, chiamato a restituire le somme eventualmente già percepite a titolo di acconto. 

La risoluzione del contratto in ambito condominiale

L’azione di risoluzione del contratto può essere certamente promossa dal Condominio, in persona dell’amministratore, in genere dopo aver ottenuto l’assenso dell’assemblea.

Può il singolo condomino agire direttamente nei confronti dell’appaltatore per promuovere detta azione?

La risposta non è così scontata, in quanto occorre chiedersi se il singolo partecipante alla compagine condominiale, non essendo contraente diretto del suddetto accordo, possa comunque agire direttamente nei confronti della controparte.

Detta reazione assume caratteri di particolare importanza quando è necessario paralizzare la richiesta di pagamento mossa dall’appaltatore, convinto di aver svolto i lavori a regola d’arte e di aver così diritto al compenso.

La giurisprudenza, sul punto risponde affermativamente, nel senso di consentire tale azione anche da parte del singolo condomino.

La motivazione di tale decisione va ricercata nella qualifica assunta dal singolo proprietario e dalla natura stessa del condominio, da intendersi come ente di gestione, senza che vi sia una netta separazione tra quest’ultimo ed i singoli comproprietari.  

In conclusione, quindi, il singolo condomino potrà agire direttamente nei confronti dell’appaltatore oppure, nel caso in cui quest’ultimo avesse notificato un decreto ingiuntivo al singolo condomino per il pagamento pro quota (in base ai millesimi di proprietà) potrà opporsi al suddetto decreto ingiuntivo domandando la risoluzione del contratto per grave inadempimento dell’appaltatore, così ottenendo, in caso di vittoria, la revoca del decreto ingiuntivo notificato, con tutte le conseguenze del caso.